以案释法 | 产权登记在你名下的房产未必是你的

2022-02-28
任秀玲


婚姻案件中，当事人最关心的问题之一就是财产的分割，在北京一线城市，房产是多数案件当事人最重要、金额涉及最大的资产。现如今北京房价高不可攀，夫妻一旦感情破裂诉请离婚，房产便成为双方争夺的焦点标的物。
笔者接触过的大多数当事人，普遍认为，既然房屋产权已经登记在我名下了，那么房屋就是我的，有我的份。
事实果真如此么？接下来笔者分享个自己代理的案例。

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基本案情：
张女士与李先生都系再婚。婚前李先生在北京西城区有一套学区房，登记在李先生个人名下。二人确立恋爱关系后，张女士将李先生名下的学区房出卖，卖房全部款项打入张女士名下账户。之后，二人领取了结婚证。婚后，张女士用上述卖房款全款购买一套新房产，产权登记在张女士一人名下。之后，二人因感情不和，男方起诉离婚，诉请登记在女方张女士名下的新买房产归男方所有。
法院判定：
关于财产分割问题，诉争房屋虽然登记在张女士名下，但依据庭审查明的事实，购买该房屋的款项系出售李先生学区房所得，学区房屋系李先生婚前个人财产，该房屋出售以后所得的售房款以及用售房款购买的房屋应为李先生个人财产的转化，仍应归李先生所有。张女士称李先生承诺将所有财产赠与给自己，所以才将婚后新买房屋登记在自己名下，但未提供相应证据证明，故对其辩解不予采纳。
律师评析：
《中华人民共和国民法典》第二百二十条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”这意味着房产登记本身不是确定房屋产权最终且不可抗拒或改变的依据，只是一种权利证明和权利表征；如果利害关系人认为房产证登记的“单独所有”与真实为共有的情况不符，可以依法申请更正。目前社会上出现的配偶在房产证上加名，就是一种登记更正，或则有的是赠与。司法实务中通常的做法是对登记“单独所有”有争议的房产，结合案件具体情况进行全面审查，如果有证据证明该房产为实质上共有，则认定为夫妻共有财产，不拘泥于房产登记的财产所有形式。
夫妻共同财产是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方所得的财产，除法律另有规定或者夫妻另有约定外，均为夫妻共同所有。然而，并非所有的夫妻关系存续期间所得财产均是共同财产，如一方婚前财产；一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；一方专用的生活用品等均属于个人财产。婚后所得的共同财产也可以依照夫妻约定归一方的个人财产。
本案中，无论是婚前李先生学区房的出卖还是婚后新房屋的购买，因时间间隔较短，款项又都是从张女士一人账户进出，银行流水完整且清晰的展现了李先生款项的流转情况，故而法院认为该房屋出售以后所得的售房款以及用售房款购买的房屋应为李先生个人财产的转化，支持了李先生的诉请。夫妻一方的婚前个人财产，不因婚姻关系而转化为夫妻共同财产。
类似张女士的想法：婚后买房又登记在自己名下房子肯定是自己的，至少自己有份额，此种错误认知其实是忽略了一个重要问题，即房屋出资事实。如果房屋是婚后购买，双方共同出资，那无论是登记在男方或女方哪方名下，都会被认定为夫妻共同财产。
因法律条文关于夫妻共同财产、夫妻个人财产规定较为简单，实践中，因房屋购买款项支付存在多种情形，如：婚前买房，一方出资，房屋登记在另一方名下；婚前买房，双方父母出资，登记在一方名下；婚后买房，一方父母出资，登记在另一方名下等等，种类不胜枚举，司法实践中也较为复杂，具体可寻求专业人士咨询探讨。（文中当事人均为化名）



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